ภัยความมั่นคงภาคใต้ทำมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง 52,178 ล้านบาท
.
ดร.โสภณ พรโชคชัย (
sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
.
ในสมัยนายกฯ ทักษิณ หลายท่านบอกว่าหากท่านออกจากตำแหน่ง ภาคใต้ก็คงสงบลง เพราะอ้างว่าท่านเคยไปปรามาส โจรใต้ ไว้ว่าเป็น โจรกระจอก พอมาถึงยุคนายกฯ สุรยุทธ์ ซึ่งลงทุน กราบ ขออภัยแทนรัฐบาลก่อน โจรใต้ ก็ยังยิ่งปฏิบัติการหนักข้อกว่าสมัยก่อนเสียอีก และมาถึงยุคนายกฯ สมัคร
.
.
สถานการณ์ก็ยังไม่มีเค้าดีขึ้น
.
เพื่อเป็นเครื่องเตือนใจถึงภัยพิบัติจากภาคความมั่นคงใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ผมจึงขอเสนอบทความนี้ อันเป็นการตัดทอนจาก รายงานผลการสำรวจเบื้องต้นเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยและภัยความมั่นคงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้ดำเนินการประมาณการมูลค่าทรัพย์สินทั่วประเทศ {1} และรายงานผลไว้ ณ กลางปี 2550 ที่ผ่านมา
มูลค่าทรัพย์สินโดยรวมของประเทศไทย
.
จากการศึกษามูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของประเทศไทย ซึ่งหมายเฉพาะถึงที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (ไม่รวมที่ดินป่าเขา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เพื่อการอุตสาหกรรมหรือเพื่อการพักผ่อนและอื่น ๆ) พบว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษามีมูลค่ารวมกัน 47,533,655 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับผลิตภัณ.ฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Demestic Products) ณ ราคาตลาด ปี พ.ศ. 2548 (ล่าสุด) ที่ 7,087,660 ล้านบาท {2} ก็จะเท่ากับ 7 เท่าของ GDP แต่หากเทียบกับงบประมาณแผ่นดินของไทย ณ ปีงบประมาณ พ.ศ. 2550 ที่ 1,566,200 ล้านบาท {3} ก็จะพบว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประมาณการไว้ในการศึกษานี้ เป็นถึง 30 เท่าของงบประมาณแผ่นดิน
.
ทั้งนี้ภูมิภาคกรุงเทพมหานครและและปริมลฑล มีอสังหาริมทรัพย์รวมกันเป็นมูลค่าสูงสุดถึง 12,798,695.6 ล้านบาท แยกเป็น ที่อยู่อาศัย 10,539,566.3 และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมเพียง 2,259,129.3 ล้านบาท ส่วนอันดับสองรองลงมาที่มีมูลค่าสูงสุดก็คือ ภาคภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยมีมูลค่ารวม 11,650,105.3 ล้านบาท แยกเป็น ที่อยู่อาศัย 5,610,212.5 ล้านบาท และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม 6,039,892.9 ล้านบาท
.
--------------------------------
โปรดดูรายละเอียดตารางที่ 1: มูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ณ สิ้นปี พ.ศ. 2550
ได้ที่:
http://www.bcoms.net/upload/images/bcoms20084882944.jpg
--------------------------------
.
.
ภัยความมั่นคงกับการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
.
ประเด็นความมั่นคงเป็นปัญหาการเมืองและมีความละเอียดอ่อนเป็นอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตามมูลนิธิมุ่งวิเคราะห์ไว้เพื่อเป็นเครื่องชี้ภาวะสถานการณ์ประกอบการวางนโยบายและแผน ในการจัดการปัญหาความมั่นคงของชาติ ซึ่งเป็นประเด็นปัญหาที่ประชาชนทั่วประเทศมีความกังวลอยู่ในขณะนี้
.
--------------------------------
โปรดดูรายละเอียดตารางที่ 2: ความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (มูลค่าอสังหาริมทรัพย์)
จากปัญหาความไม่สงบใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้
ได้ที่:
http://www.bcoms.net/upload/images/bcoms20084883235.jpg
--------------------------------
.
ตามข้อมูลข้างต้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม) มีมูลค่าลดลงตามลำดับ โดยลดลงจาก 497,778 ล้านบาทในปี 2548 เป็น 494,372 ล้านบาทในปี 2549 และคาดว่าจะเป็น 492,266 ล้านบาทในปี 2550 อย่างไรก็ตามราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
.
หากไม่มีปัญหาความมั่นคง ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ก็อาจมีการเพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ยเช่นเดียวกับทั่วประเทศ โดยประมาณการเป็นเงิน 497,778 ล้านบาทในปี 2548 ควรเพิ่มเป็น 519,489 ล้านบาทในปี 2549 และควรเพิ่มเป็น 544,444 ล้านบาทในปี 2550 แต่เนื่องจากมูลค่า ณ ปี 2550 (492,266 ล้านบาท) ลดต่ำลงกว่าการคาดหมาย (544,444 ล้านบาท) แสดงว่า มูลค่าทรัพย์สินได้หายไปอันเนื่องมาจากปัญหาความไม่มั่นคงถึง 52,178 ล้านบาท ทั้งนี้ยังไม่นับรวมชีวิตและทรัพย์สินที่สูญเสียไปอีกมหาศาลอย่างประเมินค่ามิได้
.
หากประเทศไทยสูญเสียจังหวัดชายแดนภาคใต้ไปในปี พ.ศ. 2550 ก็หมายถึงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงถึง 492,266 ล้านบาทได้สูญเสียไปด้วย ซึ่งนับเป็นประมาณหนึ่งในสามหรือ 31%ของงบประมาณแผ่นดิน พ.ศ. 2550 (1,566,200 ล้านบาท) ทั้งนี้ยังไม่นับรวมทรัพย์สินอื่นทั้งอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรมและการพักผ่อน ตลอดจนสาธารณูปโภคและสินแร่ ป่าไม้ต่าง ๆ อีกมหาศาลจนประเมินค่ามิได้
.
.
ข้อสังเกตส่งท้าย
.
โดยสรุปแล้วมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (ยกเว้น 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้) ทั้งนี้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มหรือลดก็ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเป็นสำคัญ ความสูญเสียมูลค่าทรัพย์สินประมาณ 52,178 ล้านบาทนี้ นับว่ามหาศาล แต่หากนับรวมความสูญเสียชีวิต ทรัพย์สิน การบาดเจ็บจนพิการหรือรักษากันเป็นเงินมากมาย ก็นับเป็นความสูญเสียที่ไม่น่าเกิดขึ้นในประเทศที่เคยสงบร่มเย็นเช่นประเทศไทย
.
ผู้เกี่ยวข้องที่แก้ปัญหาภาคใต้ พึงจำให้แม่นว่า ตอนนี้เราเสียไป 52,178 ล้านบาทแล้วจากการด้อยค่าลงของทรัพย์สินเฉพาะบ้านและที่เกษตรกรรม ถ้าเสีย 3 จังหวัดชายแดนไปเป็นประเทศอื่น จะเสียอีก 492,266 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย และสำหรับประชาชนในทุกหมู่เหล่า เราควรอยู่ร่วมกันอย่างสมานฉันท์เพื่อประโยชน์ที่แท้จริงของทุกฝ่าย ดีกว่ามาทำลายกันซึ่งไม่ใช่ทางออกที่แท้จริงและบาปเคราะห์จะชดใช้กันไปอีกหลายชั่วรุ่น
.
.
อ้างอิง:
{1} โปรดดู
http://www.thaiappraisal.org/pdfNew/Research/research_2007-05-215-land.pdf.
{2} โปรดดูแหล่งที่มา ที่:
http://www.nesdb.go.th/econSocial/macro/gdp_data/reportagdp.asp?heading_id=1.
{3} รายละเอียด งบประมาณโดยสังเขป ประจำปีงบประมาณ 2550 ในส่วนงบประมาณรายจ่าย หน้า 41:
http://www.bb.go.th/budget/inbrveT/B50/budget_50.pdf.
{4} โปรดดูรายละเอียดได้ที่:
http://www.ofheo.gov/media/pdf/3q05hpi.pdf.
{5} โปรดดูรายละเอียดได้ที่:
http://www.ofheo.gov/media/pdf/3q06hpi.pdf.
.
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (
http://www.thaiappraisal.org) จัดตั้งขึ้นเพื่อส่งเสริมการศึกษาวิจัยและเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเมืองและที่ดิน เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไร ปัจจุบันมีสมาชิกประมาณ 500 คน ป็นองค์กรที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่ง ประกอบด้วย การเสวนาวิชาการรายเดือน วารสารราย 2 เดือนและกิจกรรมอื่น ๆ โดยเอกสารประกอบของงานเสวนาและวารสารมีอยู่ในเว็บไซต์ซึ่งสามารถ download ได้โดยไม่คิดมูลค่าตามปรัชญาขององค์กรที่ว่า Knowledge is not private property.
