อสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางวิกฤติสี่ประการ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA*
.
ปัญหาที่อ่อนไหวสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน คงหนีไม่พ้นเรื่องวิกฤติทั้งในระดับโลกและระดับประเทศซึ่งอาจส่งผลต่อการตกต่ำของตลาดในอนาคตได้
.
วิกฤติสำคัญในขณะนี้มี 4 กรณีสำคัญ แบ่งเป็นวิกฤติระดับโลก ซึ่งยังแบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ วิกฤติน้ำมัน ซึ่งราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และวิกฤติอาหารซึ่งทำให้เกิดความปั่นป่วนของสังคมในหลายประเทศ และวิกฤติภายในประเทศ ซึ่งยังแบ่งเป็น 2 กรณีคือ วิกฤติทางการเมือง และวิกฤติภาคใต้ เราลองมาพิจารณาวิกฤติเหล่านี้ดูว่าจะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง
.
วิกฤติน้ำมันนั้นอาจเป็นปัญหาที่ร้อนแรงที่สุดในขณะนี้ เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาน้ำมันพุ่งสูงขึ้นหลายเท่าตัว สูงกว่าสินค้าอื่น ๆ อย่างเด่นชัด ส่งผลให้เกิดการประหยัดอย่างสุดกำลัง ทำให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงหดหายไปอย่างมากมาตั้งแต่ปี 2548 ราคาเฉลี่ยของสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่จึงแข่งกันลดราคาลงทุกปี
.
อย่างไรก็ตามสิ่งที่พึงเข้าใจก็คือ ที่ลดราคาลงนั้น ไม่ใช่ว่าค่าก่อสร้างถูกลง แต่หมายถึงการที่ผู้ประกอบการต้องลดขนาด ลดคุณภาพ หรือตั้งในทำเลที่ราคาที่ดินถูกลง เพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดได้
.
วิกฤตินี้ยังไม่มีทีท่าว่าจะสลายไป มีความเห็นจากผู้สันทัดกรณีว่า ราคาน้ำมันยังจะขึ้นต่อไป แม้ประเทศผู้ผลิตจะลดราคาหรือเพิ่มกำลังผลิตแล้วก็ตาม และมีโอกาสเป็นไปได้ที่วิกฤตินี้จะก่อให้เกิดการพังทลายของระบบเศรษฐกิจทุนนิยมทั่วโลกในอนาคต
.
วิกฤติอาหารเป็นวิกฤติที่ส่งผลสะเทือนในระดับสากล ทำให้เกิดการจลาจลในประเทศหลายแห่งทั่วโลก สำหรับในกรณีประเทศไทยที่เป็น อู่ข้าวอู่น้ำ ยังอาจได้รับผลกระทบจากวิกฤติอาหารน้อยกว่าประเทศอื่น แต่วิกฤติอาหารก็ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของภาวะเงินเฟ้ออย่างมากมายในรอบหลายปีที่ผ่านมาในประเทศไทย
.
สำหรับในระดับประเทศ วิกฤติการเมืองที่เป็นอยู่ในขณะนี้ ยังคงยากที่จะหาทางออกที่เป็นที่ยอมรับของทุกฝ่ายได้ ระบอบประชาธิปไตยของประชาชนส่วนใหญ่กำลังถูกท้าทาย ดูเหมือนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทางการเมืองพยายามดึงให้รัฐบาลชุดนี้ขาดความเป็นไปได้ในการบริหารบ้านเมือง ซึ่งย่อมทำให้เกิดความยุ่งเหยิงทางการเมืองตามมาอย่างไม่สิ้นสุดและอาจลุกลามเป็นปัญหาระหว่างประเทศโดยเฉพาะกับประเทศกัมพูชา
.
บางท่านคิดไปไกลถึงขนาดว่า รัฐประหารครั้งใหม่อาจเป็นทางออก เข้าทำนองใช้ไฟดับไฟ หรือเกิดการโค่นล้มกลุ่มอำนาจด้วยการนองเลือดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ในอนาคต กรณีเช่นนี้หากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ยกตัวอย่างเช่น หากเกิดสงครามกลางเมืองในประเทศไทยเป็นเวลาสัก 10 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าปัจจุบันสุทธิคงลดลงไปประมาณครึ่งหนึ่งในทันที หรือหากเป็นมูลค่าในอนาคต ก็คงลดลงไปเหลือเพียงหนึ่งในสาม (ณ อัตราคิดลดที่ 10% ต่อปี)
.
สำหรับวิกฤติภาคใต้ นับเป็นปัญหา หนามยอกอก สำหรับประเทศไทย เพื่อนผมซึ่งเป็นศาสตราจารย์ชาวศรีลังกา บอกผมว่า ปัญหาภาคใต้ตอนนี้ก็คล้ายกับในศรีลังกาเมื่อ 20 ปีก่อน ผู้เกี่ยวข้องไม่ได้แก้ปัญหาจริงจัง นัยว่ามีผลประโยชน์ซ่อนเร้นกับการรักษาภาวะไม่สงบเอาไว้ มีการ เลี้ยงไข้ ไปเรื่อยจนปัญหาเหล่านี้ลุกลามออกไป
.
กรุงโคลัมโบที่ผมไปเห็นมาในปัจจุบัน ตามสี่แยกมีตำรวจถือปืนกลคอยตรวจตราตลอด เพราะอาจถูกโจมตีโดยฝ่ายกบฏได้ตลอดเวลา สนามบินที่นั่นก็ไม่เปิดให้บริการในช่วงกลางคืน ด้วยฝ่ายกบฏซึ่งบัดนี้มีสนามบินของตนเองแล้ว อาจใช้ความมืดลอบบินมาถล่มได้
.
ความยืดเยื้อของปัญหาภาคใต้ในปัจจุบัน จะส่งผลกระทบต่อประเทศชาติอย่างหลีกเลี่ยงไมได้ หากวันหนึ่งวันใด มีระเบิดเกิดขึ้นในภูเก็ต สมุย หรือพัทยา ประเทศไทย ก็คงยิ่งด้อยลงไปอย่างถนัดตา ทุกวันนี้ศรีลังกาที่เคยเป็นประเทศที่น่าท่องเที่ยว มีคนไปเที่ยงเพียงปีละ 5 แสนคน ไทยมีนักท่องเที่ยว 14 ล้านคน แต่มาเลเซียซึ่งมีขนาดเพียงสองในสามของไทย กลับมีคนต่างชาติไปเที่ยวถึง 16 ล้านคน
.
การที่ต่างชาติไปท่องเที่ยวน้อย หรือทำธุรกิจน้อย เช่น กรุงจาการ์ตามีนักท่องเที่ยวเดินทางไปเพียงปีละ 7 แสนคน (น้อยกว่าบาหลีหนึ่งเท่าตัว) ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ใช้เพื่อการพาณิชย์ทั้งหลายตกต่ำหรือหยุดชะงัก สิ่งที่ลงทุนไป กลับได้ไม่คุ้มเสีย เป็นต้น
.
อาจกล่าวได้ว่า ในภาวะขณะนี้ สินค้าต่าง ๆ พากันขึ้นราคา ทำให้การครองชีพของประชาชนลำบากยิ่งขึ้น และในภาวะที่ยากลำบากนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงจะเกิดน้อยลง (ยกเว้นสามารถช้อนซื้อได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาด) ส่งผลให้การลงทุนก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ จะมีจำนวนลดน้อยลงไปด้วย (ยกเว้นระดับราคาปานกลางถึงปานกลางค่อนข้างถูก) ในทางตรงกันข้าม อาจมีความพยายามขายทรัพย์สินที่มีอยู่เพื่อนำเงินสดมาใช้ (หนี้) ทำให้ราคาทรัพย์สินตกต่ำลงได้ หากวิกฤติมีความยืดเยื้อออกไปจนทำให้ประเทศเกิดการถดถอยอย่างรุนแรง
.
การตกต่ำลงของอสังหาริมทรัพย์ส่งผลรุนแรงต่อประชาชนทุกกลุ่ม เพราะประชาชนทุกระดับล้วนถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นชาวไร่ชาวนา แม้แต่ชาวนาเช่าที่ หรือสาวฉันทนาที่เช่าหอพักอยู่ ตลอดจนผู้ซื้อบ้านทั่วไปหรือผู้ถือครองทรัพย์สินขนาดใหญ่ ล้วนจะได้รับผลกระทบจากวิกฤติทั้งสี่กรณีข้างต้นได้
.
สำหรับแนวทางการแก้ไขวิกฤติข้างต้น ผมคงไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญทางด้านนี้ แต่เชื่อว่าหากมี ผู้มีบารมี สามารถดับวิกฤติการเมืองได้ หรือหากเสียงส่วนใหญ่ของประชาชนได้รับโอกาสเป็นผู้ตัดสินอนาคตของชาติจริง โดยไม่ถูกคณะบุคคลใดแทรกแซง ประเทศก็จะเดินหน้าไปโดยไม่ต้องพะวงกับปัญหาทางการเมือง ส่วนวิกฤติภาคใต้ ก็คงต้องอาศัยผู้ปฏิบัติงานที่ไม่โกงกินและดำเนินการแก้ไขปัญหาด้วยแผนการชัดเจนและดำเนินการอย่างจริงจัง ซึ่งเชื่อว่าคงจะสำเร็จได้เพราะกรณีการต่อสู้ของพรรคคอมมิวนิสต์แห่งประเทศไทยในอดีตซึ่งมีความรุนแรงมากกว่าก็ยังยุติมาแล้ว
.
วิกฤติน้ำมันเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และอาจถือว่าแก้ไขไม่ได้ด้วยประเทศไทยเอง แต่วิกฤติอาหารอาจทำให้ไทยพลิกวิกฤติเป็นโอกาสได้ เนื่องจากประเทศไทยเป็น อู่ข้าวอู่น้ำ ของโลกอยู่แล้ว น่าจะทำให้ไทยมีการเติบโต สวนกระแส กับประเทศอื่นด้วยซ้ำไป
.
ในท่ามกลางวิกฤติที่อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำได้ คงทำให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องต้องปรับตัวพอสมควร เช่น ผู้ซื้อบ้านก็คงต้องคาดการณ์รายได้และความสามารถในการซื้อให้ชัดเจนก่อนการลงทุน นักพัฒนาที่ดินก็คงต้องวางแผนให้รอบคอบก่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในภาวะที่ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นมาก เป็นต้น
.
การไม่ลงทุนเกินตัว และการติดตามวิเคราะห์ภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด คงเป็นคาถาสำคัญในยุควิกฤตินี้
.
* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA (
www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในไทยและเริ่มสำรวจอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email:
sopon@area.co.th
