ขบวนการเสรีไทยเว็บบอร์ด (รุ่นแรก)

เวนคืนเพื่อลูกหลานไทย
บทส่งท้ายหนังสือ "ถูกเวนคืนอย่าเสียใจ"
รวมเรียงความชนะเลิศชิงโล่พระราชทานสมเด้จพระเทพรัตราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี
จัดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://www.thaiappraisal.org)
.
.
.
(http://www.thaiappraisal.org/images/journal/Publication-B12.gif)
.
.
.
เวนคืนเพื่อลูกหลานไทย
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
.
เมื่อเอ่ยถึงการเวนคืน ประชาชนคงนึกถึงความโชคร้ายเพราะเกรงจะไม่ได้รับความเป็นธรรม จึงไม่มีใครอยากประสบกับตัวเอง แต่การพัฒนาประเทศก็จำเป็นต้องมีการเวนคืนเพื่อปรับปรุงการใช้ที่ดินใหม่ ทำไมในประเทศที่พัฒนาแล้วการเวนคืนทำได้ง่าย แต่ของไทยทำได้ยาก ทำให้การพัฒนาประเทศทำได้ช้าและขีดความสามารถในการแข่งขันตกต่ำลงเมื่อเทียบกับเพื่อนบ้าน ในความจริง เราสามารถที่จะจัดการเวนคืนได้อย่าง “บัวไม่ให้ช้ำ น้ำไม่ให้ขุ่น” กับทุกคนได้
.
.
ไม่ควรเอาราคาประเมินทุนทรัพย์มาใช้
.
การเวนคืนเป็นสิ่งที่ไม่พึงปรารถนาเพราะที่ผ่านมาเรามักจ่ายค่าทดแทนกันตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ซึ่งมักจะต่ำและไม่สอดคล้องกับราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด แม้ในปัจจุบันนี้ การเวนคืนส่วนมากจะอ้างอิงราคาตลาดเป็นสำคัญ แต่จากภาพ “ฝันร้าย” ในอดีต ยังตาม “หลอกหลอน” ทำให้ใครก็ตามที่มีโอกาส “โดน” เวนคืน ย่อมจะใจหาย อยู่ดี ซ้ำยังทำให้การแก้ปัญหาดูสับสนขึ้นอีก
.
เราควรเข้าใจว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการได้รับการจัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการเสียภาษีในระหว่างการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ ประกอบกับทางราชการจัดทำราคาดังกล่าวทุก 4 ปี ในขณะที่สถานการณ์ราคาที่ดินในท้องตลาดเปลี่ยนแปลงเป็นระยะๆ ราคาประเมินทางราชการจึงต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาตลาด
.
อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ ราคาประเมินทางราชการกลับสูงกว่าราคาซื้อขายจริงในท้องตลาดก็มี ซึ่งคงเป็นเพราะความผิดพลาดทางเทคนิค หรือเป็นในบางเวลาที่เศรษฐกิจและราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเป็นพิเศษ เช่นในช่วงปี 2540-2542 เป็นต้น ในกรณีนี้เช่นนี้ ผู้ที่ถูกเวนคืนก็อาจดีใจที่ได้ค่าทดแทนที่สูงเกินราคาขาย
.
.
เวนคืนคือความจริงที่ปฏิเสธไม่ได้
.
การเวนคืนเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เพราะการพัฒนาความเจริญต่างๆ จำเป็นต้องมีการตัดถนน สร้างทางด่วน บ่อบำบัดน้ำเสีย สนามบิน คลองประปา และคลองชลประทาน ฯลฯ โดยรัฐบาลทำการการเวนคืนเพื่อผลประโยชน์ของส่วนรวม
.
ในประเทศสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 20 (พ.ศ.2443 เป็นต้นมา) เป็นต้นมา มีการเวนคืนบ้านเรือน ย่านการค้า โรงงาน โรงนา ฯลฯ มากมายเพื่อประโยชน์สาธารณะ รัฐบาลก็ได้ออกพระราชบัญญัติการเวนคืนเพื่อปกป้องสิทธิและช่วยเหลือผู้ถูกเวนคืน และได้มีการแก้ไขให้ สอดคล้องกับความเป็นจริงอย่างต่อเนื่อง ดูรายละเอียดได้จากเอกสารของ National Highway Institute <1>
.
.
บางกรณีต้องจ่ายสูงกว่าราคาตลาด
.
หลักสำคัญของการเวนคืนก็คือ ทางราชการต้องจ่ายค่าทดแทนไม่ต่ำกว่าราคาตลาด การบังคับเอาที่ดินไปจากประชาชนผู้ครอบครองโดยจ่ายค่าทดแทนต่ำ ถือเป็นการละเมิด (สิทธิมนุษยชน) และสร้างความไม่ เท่าเทียมกันในสังคม อันจะก่อให้เกิดปัญหาตั้งแต่การดื้อแพ่ง การประท้วง ความไม่สงบในบ้านเมือง โครงการที่พึงดำเนินไปหลังจากการเวนคืนก็กลับล่าช้าและเสียหาย
.
ในบางกรณีทางราชการยังอาจต้องจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาตลาดของทรัพย์สิน เพราะความสูญเสียของผู้ถูกเวนคืนมีมูลค่ามากกว่านั้น เช่น ทรัพย์สินเป็นสถานที่ประกอบกิจการเปิดร้านค้าหรือบริษัท เมื่อถูกเวน-คืนก็ต้องเปลี่ยนหัวจดหมายใหม่ หรือเกิดความยุ่งยากในการขนส่งสินค้า หาแหล่งวัตถุดิบใหม่ ความเสียหายเหล่านี้ควรได้รับการชดเชยเช่นกัน
.
อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีบางกรณีที่อย่างไรเสียผู้ถูกเวนคืนก็ไม่ยอมย้ายออกอยู่ดี แม้จะทดแทนให้สมราคาตลาดหรือสูงกว่าเพื่อชดเชยความเสียหายอื่นแล้วก็ตาม ทั้งนี้เป็นเพราะความผูกพัน / ปักใจเป็นพิเศษในที่เดิม กรณีการ “ดื้อแพ่ง” จึงถือเป็นเรื่องส่วนตัวที่ยอมรับไม่ได้ในสังคมส่วนรวม และเข้าทำนอง “กีดขวางความเจริญ” ของชุมชน สังคมและประเทศชาติอีกต่างหาก
.
.
ผู้ถูกเวนคืนไม่ใช่ผู้เสียสละ
.
เราควรเข้าใจว่า การเวนคืนนั้นไม่ใช่การที่ผู้ถูกเวนคืนยอมเสียสละอะไรบางอย่างเพื่อชาติ ต่างจาก “รั้วของชาติ” ที่สละชีพเป็นชาติพลี มีบุญ-คุณต่อประเทศ เพราะตราบเท่าที่ผู้ถูกเวนคืนได้รับค่าทดแทนอย่างเป็นธรรมแล้ว ประเทศชาติก็ไม่ได้ติดค้างบุญคุณกับบุคคลเหล่านี้
.
เรายังควรให้การศึกษาแก่สังคมเพิ่มเติมด้วยว่า ในฐานะพลเมืองของประเทศ บุคคลไม่พึงกีดขวางความจำเป็นของชุมชน (ปัจเจกบุคคลอื่นทุกคนรวมกัน ยกเว้นผู้ถูกเวนคืน) ชุมชนไม่พึงกีดขวางความจำเป็นของเมือง เมืองไม่พึงกีดขวางความต้องการจำเป็นของชาติ หากได้รับการชดเชยที่เหมาะสม ในประเทศที่เจริญแล้ว เราตัดต้นไม้ในบ้านเราเองก็ยังทำไม่ได้ถ้าการนั้นทำให้ชุมชนเสียระบบนิเวศ หรือถ้าเราอยู่ห้องชุด เราจะเปลี่ยนกุญแจโดยพลการไม่ได้ เพราะหากเกิดเหตุร้ายทางนิติบุคคลจะได้เข้าไปช่วยเหลือได้ทันท่วงที <2>
.
เราไม่ควรสับสนกันระหว่างสิทธิและเสรีภาพในการนับถือศาสนา ความเชื่อ กับหน้าที่ในการปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อประโยชน์ของส่วนรวม สิทธิส่วนบุคคลถูกจำกัดได้ด้วยหน้าที่ต่อส่วนรวมนั่นเอง แต่เราจะยึดถือหลักการเพื่อส่วนรวมนี้ได้ เราก็ต้องบำบัดและชดเชยความสูญเสียส่วนบุคคลของผู้ถูกเวนคืนอย่างสมควร ซึ่งบางครั้งอาจตีค่าเป็นเงินสูงกว่าราคาตลาดด้วยซ้ำไป
.
.
หัวใจอยู่ที่การประเมินค่าทรัพย์สิน
.
อย่างไรก็ตาม ในโครงการเวนคืนในกรุงเทพมหานคร กลับปรากฏว่า เจ้าของที่ดินถึงร้อยละ 90 ไม่เห็นด้วยกับราคาค่าทดแทนที่ได้ประเมินไว้ นี่แสดงว่าเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งอาจได้ราคาค่าทดแทนที่ต่ำเกินจริง แต่ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นเพราะไม่เข้าใจการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการเวนคืนดีพอจึงไม่ยอมรับราคาค่าทดแทนที่ประเมินได้ แม้อาจเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วก็ตาม
.
การเวนคืนที่ประสบความสำเร็จได้จึงเริ่มต้นที่การประเมินค่า ทดแทนซึ่งอาจมีตั้งแต่ที่ดิน อาคาร ต้นไม้ ไร่นา ฟาร์มปศุสัตว์ โรงงาน โรงนา ตลอดจนอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์อื่นๆ ถ้าการประเมินค่าทรัพย์สินดังกล่าวได้รับการยอมรับจากประชาชนว่ามูลค่าที่ประเมินได้นั้นเชื่อถือได้ การเวนคืนก็จะเป็นไปได้ ราบรื่น และประสบความสำเร็จในที่สุด
.
แต่ในกรณีประเทศไทย โดยที่วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินยังไม่ได้รับการควบคุมเพื่อผู้บริโภค เราไม่แน่ใจว่าบริษัทผู้ประเมินเชื่อถือได้หรือไม่ เพราะอาจถูกว่าจ้างให้ประเมินสูงหรือต่ำเกินจริง หน่วยราชการที่ประเมินค่าทรัพย์สินจะเชื่อถือได้หรือไม่เพราะเป็นราชการก็อาจต้อง “play safe” เป็นพิเศษ ราคาซื้อขายในท้องตลาดที่อ้างอิงกันเชื่อถือได้หรือไม่ เพราะบางทีอาจเป็นการสร้างราคาขึ้นมาเพื่อนำมาอ้างอิงให้ได้ค่าทดแทนที่สูงหรือต่ำเกินจริง
.
.
การพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน
.
ประเทศไทยขาดระบบการแจ้งราคาซื้อขายจริงตามท้องตลาดเพราะถ้าแจ้งจริง ซึ่งมักสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการ ประชาชนก็ต้องเสียภาษีสูงขึ้น ประชาชนจึงมักพยายามหลีกเลี่ยง ดังนั้น เราจึงต้องพยายามสร้างฐาน ข้อมูลการซื้อขายที่เป็นจริง วิธีการสร้างก็อาจใช้การลงโทษผู้ที่ไม่แจ้งตามจริงด้วยการปรับให้หนักขึ้น หรืออีกทางหนึ่งก็คือการลดภาษีและค่าธรรมเนียมลง ในการนี้ยังอาจต้องกำหนดให้ทรัพย์สินที่มีมูลค่าเกินกว่าระดับหนึ่ง (เช่น 1, 3 หรือ 5 ล้านบาท) ต้องทำการประเมินค่าทรัพย์สินทุกครั้งก่อนการโอน โดยทางราชการเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง เพราะคงคุ้มที่จะเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนได้สูงขึ้นกว่าราคาประเมินของทางราชการ
.
เมื่อมีฐานข้อมูลการซื้อขายที่เป็นจริงแล้ว ก็ต้องเผยแพร่ให้ประชาชนทั่วไปได้ทราบด้วย เพื่อคนที่คิดจะซื้อ ขาย จำนอง แบ่งแยกมรดก ฯลฯ จะใช้เป็นฐานในการประมาณมูลค่าทรัพย์สินด้วยตนเองในทางหนึ่ง และโดยเฉพาะผู้ประเมินเพื่อการเวนคืนจะสามารถใช้เป็นฐานข้อมูลสำหรับการประเมินค่าทดแทนอีกทางหนึ่ง การเปิดเผยข้อมูลเช่นนี้ในปัจจุบันประเทศไทยยังไม่อนุญาตให้ทำ เพราะถือว่าเป็นการละเมิดสิทธิส่วนบุคคล ทั้งๆ ที่ในอารยประเทศให้เผยแพร่ได้ ผมก็เห็นว่าควรเผยแพร่ เพื่อความโปร่งใส และอาจถือเป็นการป้องกันการฟอกเงินอีกด้วย การมีระบบฐานข้อมูลนี้จึงถือเป็นการสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน (เพื่อการเวนคืน) โดยเฉพาะ
.
สิ่งที่แปลกอีกอย่างก็คือ เราไม่มีระบบที่มีประสิทธิภาพในการตรวจสอบและลงโทษผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ถ้าไม่มีการควบคุมคุณภาพที่ดี (quality control) ไม่มีการออกสุ่มสำรวจผลการทำงานของบริษัทประเมินต่างๆ ไม่มีการลงโทษตรงไปตรงมาและเด็ดขาด ก็อาจมีบริษัทประเมินหรือผู้ประเมินที่จะกระทำการทุจริตฉ้อฉล ได้โดยที่ผลเสียก็จะตกแก่วิชาชีพและ ผู้ใช้บริการโดยรวม เช่นที่เคยเกิดขึ้นในกรณีต่างๆ ที่ผ่านมาอย่างต่อเนื่อง ผมก็เคยเสนอไปทาง กลต. ในกรณีต่างๆ เหล่านี้เช่นกัน <3>
.
.
ศึกษาและเผยแพร่ความรู้ต่อเนื่อง
.
ประชาชนควรมีโอกาสทำความเข้าใจเกี่ยวกับการเวนคืน เพื่อทราบถึงความจำเป็น สิทธิและค่าทดแทนที่ตนควรได้รับด้วยความเป็นธรรม การเผยแพร่ความรู้เหล่านี้จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เราได้เรียนรู้จากสหรัฐอเมริกาว่า กฎหมายเวนคืนที่ดีต้องแก้ไขได้บ่อยๆ ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง หากระบบกฎหมายของเรายังตายตัว แก้ไขหรือปรับปรุงเพื่อประโยชน์ของมหาชนอย่างมีประสิทธิภาพไม่ได้ การเวนคืนทรัพย์สินก็อาจกลายเป็นการเพิ่มปัญหาความไม่เป็นธรรมในสังคมมากขึ้น
.
เทคนิควิทยาการที่สมควรได้รับการเผยแพร่ ได้แก่ การสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (CAMA: computer-assisted mass appraisal) ซึ่งผมเป็นคนแรกที่สร้างขึ้นเมื่อปี 2533 ในงานศึกษาให้กับสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ <4> ซึ่งสามารถใช้เพื่อการประเมินค่าทดแทนได้ แต่ประเทศไทยในขณะนั้นก็ไม่มีการศึกษาทางด้านนี้อย่างกว้างขวาง เมื่อปี 2537 ผมจึงได้สร้างแบบจำลอง CAMA ขึ้นอีกครั้งหนึ่ง และจนถึงปี 2540 อ.แคล้ว ทองสม และคณะจึงได้ทดลองสร้างแบบจำลองขึ้นบ้าง <5> และหลังจากนั้นเมื่อผมเป็นอาจารย์สอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินตั้งแต่รุ่นแรกที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ก็เริ่มมีการสร้างแบบจำลองเพิ่มเติม แต่ก็ไม่ได้เผยแพร่ให้แพร่หลาย ดังนั้นในประเทศไทยจึงควรจัดการประชุมวิชาการกันทุกปีเพื่อพัฒนาเทคนิควิทยาการใหม่ๆ อย่างสม่ำเสมอ
.
.
แก้ที่ระบบการเมืองของประชาชน
.
การที่ข้าราชการบางส่วนไม่สามารถริเริ่มสร้างสรรค์งานเวนคืนที่เป็นธรรม หรือการที่ระบบกฎหมายของเราเปลี่ยนแปลงช้า ทำให้ผลประโยชน์ของประชาชนเสียหาย รวมทั้งการที่นักวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินไม่ได้รับการควบคุมเพื่อผู้บริโภค ก็อาจเป็นเพราะระบอบการเมืองที่ผู้มีอำนาจไม่อยากให้เกิดการเปลี่ยนแปลง อยากให้ระบบบริหาร ระบบรัฐสภาอ่อนแออยู่เช่นนี้ เพื่อให้คงสถานะของที่ผู้ได้เปรียบในสังคม เจ้าที่ดินรายใหญ่ จึงจะได้ประโยชน์อย่างต่อเนื่องเพราะไม่อยากถูกเวนคืน
.
ดังนั้น โดยที่สุดแล้วเราต้องพัฒนาระบบการเมืองที่เอาประชาชนเป็นที่ตั้ง ให้ประชาชนมีอำนาจผ่านฝ่ายนิติบัญญัติ และฝ่ายบริหาร เพื่อจะได้ผลักดันและบังคับใช้กฎหมายที่ยังประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวม การนี้จึงต้องเริ่มต้นที่ประชาชน ทำให้ประชาชนรากหญ้ารู้สิทธิและหน้าที่แห่งตน และให้เห็นว่า ตาสีตาสา กับ ผู้มีลาภยศบารมี ล้วนมีเสียงเดียวเท่ากันในประเทศนี้ ไม่มีใครใหญ่และครอบงำใครได้ รณรงค์ให้ประชาชนส่วนใหญ่เห็นว่าตนนั้นคือเจ้าของประเทศที่แท้จริง สามารถเปลี่ยนแปลงกฎหมายเพื่อประโยชน์แห่งตนและส่วนรวมได้
.
.
คิดให้ไกลออกไป
.
ตามกฎหมายเวนคืนปัจจุบัน เราจะเอาที่ดินที่ถูกเวนคืนไปทำประโยชน์ในทางธุรกิจไม่ได้ โดยนัยนี้คงเป็นเพราะกลัวว่าจะเป็นการเอื้อต่อกลุ่มผลประโยชน์ หรือแม้แต่โครงการเมืองใหม่ก็มีอันต้องเป็นหมันเพราะหากเวนคืนที่ดินใครมา จะมาจัดสรรสร้างเป็นเมืองเป็นชุมชนโดยขายเป็นบ้านให้อยู่อาศัยกันไม่ได้
แต่ในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น มาเลเซีย เวียดนาม และจีน ต่างสามารถเวนคืนที่ดินเอกชนมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ทั้งสิ้น ทั้งนี้ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติ ประเด็นสำคัญอยู่ที่การมีระบบตรวจสอบที่ดี เพื่อไม่ให้เอื้อประโยชน์แก่พวกพ้องเป็นสำคัญ การที่การพัฒนาประเทศชาติสะดุดเพราะไม่สามารถเวนคืนทรัพย์สินของปัจเจกบุคคลได้ จะทำให้ความเจริญของประเทศถูกฉุดรั้งและลูกหลานไทยในอนาคตอาจเป็นผู้รับผลร้ายเหล่านี้
.
เราจึงควรทำความเข้าใจให้ชัดเจนในเรื่องการเวนคืน เพื่อให้การพัฒนาประเทศมีความต่อเนื่อง เพื่อความยั่งยืนของประเทศชาติตลอดไป
หมายเหตุ
.
<1> โปรดดูในเอกสารประกอบการอบรมทางไกลเรื่อง “การประเมินเพื่อการเวนคืน” (Real Estate Acquisition under the Uniform Act) ของ National Highway Institute of the Federal Highway Administration of the US Department of Transport http://www.fhwa.dot.gov/REALESTATE/distlearn.htm
.
<2> ข้อมูลจากคุณนคร มุธุศรี โปรดอ่านได้ในบทความของผู้เขียนเรื่อง “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์: เพื่อส่วนรวมจริงหรือ”
ที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market80.htm
.
<3> เอกสารนำเสนอ กลต. “How to Standardize Real Estate Valuation Practices in Thailand” เมื่อวันที่ 11 กันยายน 2541
ที่ http://www.thaiappraisal.org/English/ThaiRealEstate/ThaiR1.htm
.
<4> รายงาน “Valuation and Financial Feasibility of Klong Lad Prao Site, Paper submitted to the Steering Committee, Study of Options for Financing Infrastructure Expansion”, March 1991
.
<5> ชูสกุล สุวรรณศรี, แคล้ว ทองสม และสมศรี จตุรพิธพรชัย “การใช้คอมพิวเตอร์ช่วยประเมินมูลค่าที่ดิน”
http://192.150.249.121/acc-pdf/x-mba-11-18.html
.
.
.
อ่านเรียงความชนะเลิศและรางวัลชมเชยทั้งหมดที่
http://www.thaiappraisal.org/Thai/Journal/PublicationB12.php
.
หรืออ่านผ่านเว็บไซต์ฟรี
http://www.thaiappraisal.org/Thai/essay/essay50.htm